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    中國金茂:銷售、業績均創新高 協同“兩化”資源持續深耕城市運營

    時間 : 2022-03-30 15:00:13來源 : 新浪財經

    近日,中國金茂控股集團有限公司(下稱:中國金茂)發布了2021年業績公告,并召開2021年度業績發布會。公司全年實現收入900.6億元,同比增長50%,錄得毛利為167.57億元,同比增長38%,實現扣非歸母凈利潤48.27億元,同比增長49%。

    在去年行業進入調整之際,中國金茂依然穩健高效地實現了營收、利潤雙增長,這主要是得益于公司在中國中化控股旗下協同多方資源優勢,并深耕城市運營,獲得了優質可持續的發展力量。展望今年,隨著我國進入高質量發展的新階段,中國金茂作為城市運營商迎來了新時代獨有的發展紅利。憑借充足可結轉收入及貨值供應的基礎,中國金茂預計今年又將穩步增長,站上新臺階。

    銷售、業績均創新高 今年供貨充足

    由于交付結算的銷售物業較上年增長,中國金茂的城市運營及物業開發銷售收入826.4億元,同比增長52%,創歷史新高,構成了公司堅實的基本盤。此外,包括租金收入、酒店、其他業務均實現了增長,這在行業去年整體出現“增收不增利”的環境下,中國金茂的穩健再一次脫穎而出。

    此外,截止去年底,中國金茂尚有已簽約未做收金額2928億元,為今年交付結轉營收奠定了基礎。

    公司全年實現簽約銷售額增長至2356.03億元,銷售面積1320萬平米,錄得回款率提升至96.32%的水平,回款達2278億元,均創新高。值得注意的是,在中國金茂的銷售結構中,城市運營占比進一步提高至25.61%,且權益比也提高至53.56%。

    (數據來源:公司公告、官微)

    城市運營銷售及權益占比的提升,體現出中國金茂的業務多樣性及經營質量均在持續優化。金茂的高質量銷售還體現在對一二線高能級城市的深耕上,去年在北京、南京、杭州、上海、青島、寧波、蘇州、溫州、廣州9個城市簽約銷售金額突破100億,相較于2020年新增2座,其中,北京、南京銷售金額突破200億。

    展望2022年,中國金茂預計供貨超4000億,且二級貨源中有78%位于一二線城市。在城市運營的加持下,高質量、具有品牌力的貨值或帶來較好的銷售成績。

    融資成本僅3.98% 持續深耕城市運營

    公司今年有4000億供貨的底氣來自于其在一二線布局的充足土地儲備。年報顯示,截至2021年底,中國金茂土地儲備為9323萬平方米(含一二級),相較于去年銷售面積而言,可以保障未來多年的銷售及拿地自由度。

    去年,中國金茂獲取62個二級項目,建筑面積達到1071萬平米,新增土地儲備中82.4%位于北京、上海、廣州、成都、西安等一二線核心城市。新增二級項目中,36%為城市運營項目,相較于銷售占比25.6%進一步提升,城市運營業務投入力度進一步加大。

    自2007年起,金茂每年落地一個城市運營項目,并在2015年正式宣布轉型為城市運營商,此后,布局的城市運營項目持續增加。2019年新增7個,2020年新增7個,加上在2021年布局的上海、長沙、南昌、貴陽、湖州、廊坊等6個城市運營項目,中國金茂的城市運營項目累計達到了33個。

    (數據來源:公司公告、業績發布會)

    深耕城市運營,并通過一二級開發的形式,協調多方資源,一方面可以賦能城市,提升物業開發潛力,另一方面也是中國金茂能以更低成本獲取土地的綜合競爭力的體現。

    但對于城市運營商來說,要做好這門生意不僅需要足夠豐富的經驗、產業資源,更需要穩健的財務為基礎。

    于2021年底,中國金茂有計息銀行貸款及其他借款合共1070.28億元,其中短期220億元,占比為僅約2成,債務結構合理,并有超一千億授信額度未使用。同期,公司賬面有現金和現金等價物310.51億元,充分覆蓋短債,“三道紅線”保持全綠。

    在穩健的財務表現下,2021年內獲取多筆低息融資,包括利率3.2%的5年期6億美元境外高級債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票等。獲得中外權威評級機構的穩定投資級評級。

    (數據來源:公司公告、各評級報告)

    2021年,中國金茂,作為央企,綜合平均借貸成本進一步下降至3.98%,成為融資成本最低的幾家房企之一。

    協同“兩化”資源 第二曲線持續發力

    與“地產+商業”、“地產+文旅”等模式不同的是,中國金茂走了一條獨特的城市運營商道路。中國金茂以“釋放城市未來生命力”為己任,以城聚人,以城促產,形成了公司的第二增長曲線。

    中國金茂通過資本驅動、規劃驅動、城市升級、產業升級的過程,綜合規劃建設包括小學、中學等教育配套,酒店、商業、寫字樓等商務配套,研發中心、會展中心等產業,高品質生態居住區等業態,達到三年成勢、五年出形、八年成城的目標。

    (金茂長沙梅溪湖國際新城項目,數據來源:業績發布會材料)

    隨著我國進入高質量發展的新階段,中國金茂作為城市運營商迎來了新時代獨有的發展紅利期。2021年9月,中國中化集團與中國化工集團正式重組,成為全球規模最大的綜合性化工企業,背靠母公司中國中化,中國金茂的資源協同優勢進一步強化,在城市運營項目獲取、產業資源落地、物業業務協同等方面落地多項成果:

    (1)貴陽水晶智慧新城:協同化工新材料公司實現項目落地;

    (2)湖州南太湖項目:獲得2400畝農地經營權,與先正達打造智慧農業示范區標桿;

    (3)三亞南繁科技成:引入中種總部、中化化肥區域總部;

    (4)青島西海岸科技城:聯合中化實業共同打造;

    (5)中化藍天園區服務:協同中化藍天,簽署物業服務協議。

    截止2021年底,中國金茂累計產業資源庫活躍資源數量達到1400家,2021年新增外部簽約企業達到443家,其中包括阿里云、科大訊飛(002230)、蔚來、國家藥審中心、中科院遺傳與發育生物學研究所、海大集團(002311)等產業輻射鏈條寬廣的機構。

    此外,近期在港交所上市的金茂服務,也是中國金茂城市運營商定位的重要組成部分。作為國內標桿高端物業和城市運營服務提供商,金茂服務持續完善城市服務體系,憑借著優質的服務和口碑,金茂服務2021年新增簽約面積1104萬平米,新增在管面積1026萬平米。2019-2021外拓項目數量、合約面積及在管面積的復合增長率分別達到了145%、305%、310%。

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